朱中一：2013年的房地产市场仍趋平稳发展态势

中房网：2012年即将过去，对于这一年的房地产市场，您如何评价或总结？

  朱中一：2012年的房地产市场总体有两个重要特点：

  第一，在国家经济增速放缓的情况下，中央政府没有放松对房地产市场的调控，比较突出的是在今年7、8月份，当时国家经济增速放缓很明显，中央政府继续加大了调控，且派出了8个督查组到全国16个省市进行了督查。

  第二，今年的房地产市场，在国家没有放松调控的一切情况下，房地产市场的总体运营情况是平稳的，主要表现在五个方面：1、价格总体平稳；2、房地产开发投资增幅也是在预期调控方向以内，1—10月，房地产开发投资同比增幅16.7%，这个增速相比往年要低，但是与GDP增幅放缓是基本一致的；3、商品房的销售面积1—11月份同比增长2.4%，全年的销售量还略高于去年的销售量。4、保障性安居工程推进基本顺利，全年新开工面积为770多万套，基本建成了590多万套，超额完成了全年计划。5、房地产企业集中度继续提高，全国房地产企业前20强无论销售量或销售额都高于去年。

  接下来，我们还需要关注三个问题：

  第一，一些地方房价上涨的压力还是很大。1—11月，在全国70个主要城市中，有53个城市房地产价格环比上涨；

  第二，1—11月全国土地购置面积同比下降14.8%，住宅新开工面积同比下降11.1%，一些城市的土地购置面积和住宅新开工面积的同比下降幅度还要更大，这对明后年的市场就产生了压力。

  第三，大规模保障性的安居工程进入了竣工和交付使用期，所以百姓对于质量问题、公平分配问题格外关心。

  中房网：2012年，您印象最深刻的房地产企业是哪家公司？

  朱中一：目前，我国房地产市场中有很多优秀的公司，在这一大批优秀的公司中，我对万科的的印象是比较深刻的，因为它们一直坚持“为老百姓盖好房子”的理念，坚持快周转战略，顺应了国家政策形势，无论社会效益或经济效益都得到了社会各界的广泛认可。其公司的总经理郁亮也作为房地产领域的企业界代表入围了中央电视台“2012年度CCTV中国经济年度人物”，这些现象对我的印象都是比较深刻的。

  中房网：对于2013年全国的房地产市场走势，您如何判断？能否就政策环境、市场成交、房价、热点产品类型分别进行一下展望？

  朱中一：这个问题中央政府已经明确了态度。即：继续贯彻执行房地产市场宏观调控不动摇，而且要求严格实施差别化的信贷税收政策和限购措施，政策走势方面还会继续延续去年的政策走势，继续执行既有的住房调控政策，总体判断，2013年的房地产市场会比2012年略有好转。

  首先因为国家加大了对改善性住房需求的支持力度，对改善性住房需求的支持力度加大之后，市场会更加活跃。此外，国家对城镇化问题还是很重视的。就此来看，2013年的房地产市场会比2012年会更好。

  对于2013年的热点产品，目前来看还需引导。因为目前有很多企业虽然对于商业地产、旅游地产的积极性都很高，但商业地产、旅游地产的业态的门类是不一样的，与住宅地产也不一样，需要的人才、资金结构都不一样，每一种业态都要涉及到“总量基本平衡，结构基本合理”的问题、以及与当地的消费能力相适应等问题，就此来看，这些都需要政府加强引导。

  中房网：现在都在说城镇化是未来8-10年改革最大的红利，中央经济工作会议也指出，城镇化是扩大内需最大的潜力所在，房地产行业在这个过程中会有什么样的机会？房地产企业应该去如何把握这样的机会？  

  朱中一：城镇化对房地产业发展也是很大的红利，城镇化的红利主要表现在：第一，进城的人多了，需求量就随之增多；另外在城镇化过程中，城市中正在推进的棚户区改造、城中村改造、旧城改造也是有需求量的；此外，城镇化对于老百姓对自住性住房改善都是一种机会，住宅型的需求量也会比以前大很多，随着城镇化的不断推进，商业地产、旅游地产、产业园区地产也得到了很大的发展机会。

  作为房地产企业，一定要了解当地产的市场需求情况。我们也一直建议，地方人民政府要把“组织编制和实施住房建设规划作为引导预期调控市场的重要手段”。现在有很多一二线城市的需求量一直在上升，但一些三四线城市大量的房地产开发量背后却导致了存量房增多，且消化难度更大了。这也是我们一直强调和建议“方人民政府要把组织编制和实施住房建设规划作为引导预期调控市场的重要手段”的原因。

  中房网：对于2013年房地产开发企业的发展战略，您有什么建议？ 

  朱中一：对于企业未来的发展战略，主要得明确三个方面内容。首先需明确自己的战略方向，即做什么业态的产品。是开发住宅，还是搞商业地产、旅游地产、养老地产抑或搞多种经营分散企业风险，求得总体平衡发展的其他业态；其次要明确产品定位，是要开发高端产品或者中低端产品；此外还要做好区域定位，如：企业应将发展定位于一二线城市，还是三四线城市。

  建议：企业一定要根据自己的实际情况，根据自己资金结构、人才管理或开发经验等优劣势来权衡自己所要从事事情的利弊。

   中房网：您能否用一句话来表达对2013年市场的看法？

  朱中一：2013年的房地产市场仍趋平稳发展态势。